在 8 月下旬国新办举行的 " 推动高质量发展 " 系列主题新闻发布会上，住建部表示在北上广深等 22 个城市研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度的话题迅速引发关注。
对于广州而言，尽管市住建局表示暂未进行房屋养老金试点，但全市不同年限的房屋，尤其是老旧房屋和危旧小区如何进行养老依然值得探究。" 怎么修、谁出钱、修后如何管 "，这一系列问题不仅关系居民的切身利益，也是广州城市管理和社区管理绕不开的核心话题。
针对上述问题，广州也在近年来的实践中总结经验，逐步形成了老旧小区改造 "1+N" 政策体系，其中 "1" 指的是 2021 年公布的《广州市老旧小区改造工作实施方案》，"N" 指的是既有建筑活化利用实施办法、整合利用存量公有房屋相关意见、引入社会资本试行办法等 N 个配套政策。
近日，南都记者也通过采访市住建部门和专业人士，力图展示在当前 "1+N" 政策体系下，广州对不同年限的小区养老维修的做法和特点。
老旧小区怎么养老？
可以申请财政资金进行改造
今年初，市住建部门拿出一部分老旧小区改造项目向社会征集的改造设计方案
根据市住建局的官方界定，老旧小区是指市内建成年代较早，失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼），其中的重点是 2000 年底前建成的老旧小区。
对于这部分老旧小区，一直以来广州都是以财政资金加社会资金的筹资方式、通过制定年度计划进行改造。比如《广州市老旧小区改造三年（2018－2020）行动计划》就对全市 700 多个老旧小区进行了不同程度改造，此外，2021 年新出台的《广州市老旧小区改造工作实施方案》也对 " 十四五 " 期间全市老旧小区的改造年度计划做出安排，计划到 2025 年底基本完成 2000 年底前建成的需要改造的老旧小区改造任务。
目前，广州市住建部门正按照这一方案逐一执行年度任务，其中今年改造的项目为 522 个，具体包括广州北站东侧、同和、江南西等一批成片连片示范改造。
什么样的老旧小区可以列入年度改造计划获得财政资金的支持？
对此，市住建部门工作人员也告诉南都记者，首先要小区的居民就改造意向和未来的社区管养方案形成共识。在实际操作中会由街道和社区的工作人员向社区居民发放改造意愿的摸查登记表，表格上会按照基础类、完善类、提升类等类别各自列出意向的改造内容，基础类主要包括小区道路、水电气、消防、安防等设施的改造完善，完善类主要包括墙面翻新、加装电梯等，提升类则包括增加一些养老设施、便民设施等。居民可以根据个人需求在登记表的各种项目上打钩，最终由街道和社区工作根据回收的表格进行统计，判断同意改造的居民是否占大多数。
除了改造意向之外，街道和社区同步还会向居民摸查引入社区物业、缴纳物业管理费的意向以及在加装电梯和新增监控设备等项目中居民出资的意向。只有居民就改造方案、出资方案和社区长效管养方案达成共识的老旧小区才能优先列入全市计划、获得财政资金的支持。此外，一些重点区域比如商圈周边和交通枢纽周边的老旧小区也会优先列入政府的改造计划。
例如，花都区广州北站东侧小区既是广州北商圈（未来这里将落成广州首个市内免税店）的一部分，同时在街道和社区居委的前提摸底中居民也表示出强烈的配合改造意愿，最终该片区的改造也成为今年全市老旧小区改造重点项目。
花都区住建局公布的数据显示，在前期收到的小区 2577 户居民改造意愿调查问卷中，其中同意参与改造 2439 户，同意出资用于后续管养 1809 户。而在改造项目方面，100% 的居民希望重置雨污分流，超 80% 的居民希望修缮楼栋本体，超 60% 的居民希望完成三线下地，最终这些意向需求也在后期的实际执行中得到了落地。
总体而言，对于在 2000 年前建成且有改造需求的老旧小区，只要居民能够就改造意向、管养维护出资方案、引入部分社区便民商业设施等关键事项达成一致，都有机会通过申请并进入城建部门的年度改造计划，在财政资金的支持下进行改造，避免小区因为失管失修逐步衰败导致无人养老。
危旧小区怎么养老？
可引入社会资金维修加固或自主拆除翻建
在广州现有的老旧小区中，有一类建成年限在上世纪 90 年代甚至 60 年代，因为长期缺乏维护已经无法居住、被闲置废弃或改作批发市场的仓库。
这一类目前难以居住的房屋如何进行养老？
今年 6 月 20 日通过市府常务会议审议的《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》也给出了处置办法：对于国有土地上被鉴定为危旧房的老房子，在不增加户数、不改变原建筑规划用途等前提条件下，九成业主同意后可以进行维修加固或拆除翻建，其中维修加固可以局部拆换原建筑的组成部分，拆除翻建则可以对原建筑进行整体拆除。
根据上述《办法》，对于在国有土地上的危旧房，鉴定为 B 级或一般损坏房实行 " 愿改则改 "，砖木结构、鉴定为 C、D 级或严重损坏房、危险房实行 " 应改尽改 "。
在实际操作时，危旧小区的业主或者房屋使用安全责任人可以先成立自主更新委员会，再委托政府部门、原房改房单位等进行改造意愿征求、项目方案编制、改造协议签订、报建报批、工程建设（工程设计）等具体工作。只要项目设计方案和实施方案获得 90% 以上（含 90%）的业主或房屋使用安全责任人同意后就可以进行改造。
针对改造中业主资金不足的问题，《办法》也提出鼓励市场主体通过入股、联营等方式参与危旧房改造。鼓励银行机构提供专项融资服务，支持通过房产抵押进行融资担保等方式筹集改造资金。
今年初，在广州北站东侧老旧小区成片连片改造中，对于被鉴定为 D 级危房的集群街 2 号居民楼采取了全省首个业主筹资、自拆自建的改造模式。
全省首个业主自主拆除翻建的危旧房项目花都集群街 2 号居民楼原貌
集群街 2 号居民楼的翻建效果图
集群街 2 号居民楼始建于 20 世纪 70 年代，房屋本体损坏严重。建筑首层有 16 间商铺同属 1 名业主，二至五层共有 24 户住宅，其中 9 间属私有房屋，另外 15 间属政府直管公房。
为了消除危房的安全隐患，经过政府协调及公私双方业主的共同努力，最终确定了由业主自主出资，由花都区城投西城公司作为建设方拆旧重建。据估算，集群街 2 号拆除重建项目改造资金约 800 万元，花都区住建局牵头会同新华街、社区居委会开设拆建资金共管账户并开始筹资，于今年 3 月初完成拆建资金预缴工作，目前该项目已经完成了旧楼拆除，正在进行新楼重建，预计今年 12 月底项目完工，居民可以在 2025 年春节前住进新屋。
较新小区如何养老？
按照程序使用物业专项维修资金
除了老旧小区之外，广州目前占主体的 2000 年之后的较新小区，目前主要靠各自的物业专项维修资金进行维修保养。
广州早在 1998 年就设立物业专项维修资金管理制度，由市住建部门下属市物业专项维修资金管理中心具体负责全市维修资金的日常监督管理，并直接负责中心六区维修资金归集，花都、番禺等外围各区的维修资金归集由各区住建局负责。此前公布的数据显示，目前全市维修资金归集总额在 200 亿左右。
市住建局官网上的广州市物业专项维修资金信息管理系统
从今年开始，市维修资金管理中心在 " 广州物业管理 " 微信公众号开通了 " 个人业主查询维修资金 " 功能，只要业主与专项维修资金系统中登记的房屋业主信息一致，且绑定房屋地址也与系统登记的房屋地址一致，即可在公号上查询名下资金的实时信息。
在资金使用方面，2022 年广州市公布了新修订的《广州市物业专项维修资金管理办法》，改变了此前因为动用资金需要双 2/3 业主同意（同意的业主需要超过总业主人数的 2/3 和总建筑面积的 2/3）而导致使用门槛过高、资金使用率过低的问题。根据新修订的办法，一旦小区出现共有部位的电梯故障、消防设施故障、屋面和外墙渗漏（需房屋安全鉴定机构出具证明）、供水管破裂等紧急情况，可以不需要双 2/3 业主同意，直接根据业主大会或业委会事先约定的使用方案，由业委会或者物业公司按照法定程序申请使用资金并对维修方案进行公示。
不过，对于非紧急情况下的小区共有部位的维修，目前仍需要双双 2/3 业主同意，因此在申请专项维修资金时，业委会或者物业公司如何让全体业主就维修方案形成共识仍是最为关键的问题。
南都广州新闻部出品
采写：南都记者 魏凯
编辑： 魏凯
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